改造成本應該量力而行，因為民宿投資投入大回報周期長不適合高利借貸投資,改造成本最低800元/平米，水電供應要保證充足，水壓電壓穩定，使用年限越長相對投資可以加大,可預計年收入等于360天X客房價格X10%入住率，經營定位和裝修設計密不可分！,三，城市民宿最好的城市民宿在歷史悠久市區古街古鎮里，而城市民宿如果能夠合法化就是增加城市閑置房產的利用效率，增加城市居民的收入！

• 1、如何提高民宿的入住率
• 2、2017年民宿越來越火，什么叫民宿

1、如何提高民宿的入住率

民宿的核心在于產品和服務，這個是核心中的關鍵

如果希望提高入住率，可以從以下幾個方面著手

1、檢查產品、服務和定價是否與潛在的目標客戶相符合。

入住率的潛力挖掘，在于客戶的挖掘，比如走復購路線、走開辟新客路線，這都跟產品和定價的符合很重要。

2、適度的進行包裝

美酒需要好瓶裝，適度的包裝，產品的輸出著力在重點，讓目標客戶可以很清晰的了解到你的產品和服務。

3、開拓推廣和銷售渠道

酒香很怕巷子深，再好的酒，沒有包裝賣不了高價，沒有渠道，直接賣不出去，需要開拓第三方銷售渠道，如傳統ota平臺，新興的旅游預訂平臺和民宿預訂平臺。同時也要開拓自營的銷售渠道，如、微博、頭條等。

4、開展一定程度的社群營銷

這個具體視乎店長的能力，需要跟已入住客戶保持長久的熱度的聯系，提高復購率，至少也讓客戶知道并達到口口相傳。

5、開展卓有成效的營銷策劃活動

客房是死的，人是活的，需要開展一定程度的營銷策劃活動，哪怕是采摘游、返店游、相親之類的活動都好，讓死的客房呈現活力，添加不同程度的文化輸入，打造屬于這家店的文化內涵。

做到以上幾點，提升點入住率問題不大， 至于想做到爆款，那么還需要做更多的事情，做更深的事情。

下面是我們采訪的其中一家民宿，很有代表意義。

視頻加載中...

2、2017年民宿越來越火，什么叫民宿

前言：當下我們還有什么投資機會？中國經濟已經進入資本通吃的時代，對于機會投資100萬的機會與投資100億的投資機會是不一樣的，門檻也不一樣，而對于我們大眾來說要想獲得更多更大的機會資金籌備很關鍵，即使資金不愁，需要的行業風口在哪里？，大家都知道科技，但不是我們能掌握的，好的資源對接龐大資本，普通人頂多在二級市場上碰運氣。智能的設備應用加上物聯網使得財富向極少數人集中貧富差距更加兩極分化。中產階級大量減少社會購買力下降到低點，大部分人能夠保住中產頭銜已經不錯了。而互聯網電商正在成為傳統企業，他們的成本正在超越實體店，競爭力在下降。另一方面所有的城市里的創新業態都會遇到更強的競爭對手，他們背后都有巨大的資本支撐，硬生生的燒錢去改變了消費者習慣，最終贏家只有一家。放眼城市所有行業正在踩踏競爭激烈，遍地狼煙倒閉潮不斷剩下的也是茍延殘喘。也許得熬過幾年才能剩者為王。只有分享經濟的一絲曙光分享的還不夠充分，分享一切汽車，自行車，雨傘，書店，以后還有廚房餐廳，茶室，家政。可是還是回到商業模式可復制問題，可復制意味著可被顛覆。什么是不可顛覆的，那就是自然的生活，各地民俗文化不可顛覆。民宿熱是當下趨勢，民宿包容性非常強大，所以它也是載體，能容的下所有的行業，任何行業都可以與民宿整合，難道不是嗎？隨便舉例都可以，沒有一個行業不能整合的，說白了它就是文化地產但不一定要大量建房子，但因為受到環境保護土地性質和準入機制的約束，許多鄉村歷史建筑古民居和青山綠水成了稀缺資源。城市里因為就業機會正在逐年減少，人口老齡化也是趨勢，退休的老人越來越多，而交通醫療教育的改善使鄉村生活的成本降低質量提高，更多人向往鄉村生活養老，也有工作在城市生活在農村的現象越來越多，還有我們的下一代更需要接觸大自然。賺錢的三大機遇，一，混亂之后，二，趨勢，三，顛覆如今趨勢很明顯鄉村綜合體游學教育基地，文藝，文旅，文體的三文整合更是完美。而我們的身邊恰恰都是這樣的朋友，有做事的，也有建市，當然造勢最重要，我們應該這三種人都有。新木桶理論大家都知道了，唯有整合資源整合包容我們才能有話語權才能制定游戲規則才能合作共贏。而許多平臺的成功，顛覆了傳統思維，物權歸屬顯得不是很重要滴滴沒有自己的車，AIRBNB沒有自己的房，手里擁有能夠支配的資源就可以獲得財富，而這些只要是低效率和閑置狀態都可以借來整合從新支配！

一，民宿的投資1，民宿投資的三要素：天時地利人和民宿的天時是指國家的政策機遇，經濟趨勢，當地的氣候。民宿的地利是指地理位置自然環境，交通便利，周邊有利條件，自然環境例如：景區，名山，江河湖海旁邊等。交通便利停車方便，靠近景區景點。人和是指民宿所在地人文民俗民風良好，政府部門支持民宿，合伙人團結一致各有所長。

2，民宿投資的評估與預算自營房屋的各項評估：安全性，改造成本，客房總數入住率，游客最大接待量，用工成本，水電供應量，經營使用年限，可預計收入，投資回報周期，經營定位，自然災害救助應急預案等。房屋安全性是首先要考慮的事情，結構安全，交通行走安全，消防安全，用電安全，自然災害救助應急預案防范是頭等大事！改造成本應該量力而行，因為民宿投資投入大回報周期長不適合高利借貸投資。改造成本最低800元/平米，水電供應要保證充足，水壓電壓穩定，使用年限越長相對投資可以加大。可預計年收入等于360天X客房價格X10%入住率，經營定位和裝修設計密不可分！面對自然災害絕不能在房屋建筑結構不安全的房屋做民宿。

3:民宿的裝修設計改造規劃民宿裝修改造要三通：通風通光通景（自然）民宿裝修改造原則：修舊如舊保留當地特色建筑風格，就地取材，少硬化路面，多種花，盡量不破壞環境。選用環保耐腐蝕，防潮的建材。民宿整體規劃功能區劃分，基本配備停車場，住宿區，餐廳，書吧休閑區，泳池，花園菜園區等。

4，民宿的投資—融資眾籌融資股權眾籌：志趣相投的朋友共同出資做民宿消費群體消費眾籌：預購服務的或者通過眾籌平臺。兩種都能帶來一定的現有消費群體，又能解決資金問題，風險少。

二，民宿的運營1，民宿經營的管理模式，物業模式或者線上線下平臺模式，以村鄉鎮為服務范圍以點帶片發展。

2，民宿經營的核心團隊：管家，文案推廣專員。盡量利用當地勞動力和回鄉創業的大學生。民宿要重視人才，要吸引，會說會做會玩會寫新知青下鄉！

3，民宿經營的聯盟模式，把當地的各種資源整合在一起。民宿是個大熔爐什么都可以裝進去。民宿要三文結合：文化，文體，文旅。無論是景區，土特產，工藝品，農場都可以對接聯盟。民宿運營要挖掘當地特色文化。

4，民宿經營的主要內容。游，食，住，行，購，娛，—養，學。視覺，味覺，聽覺，嗅覺，觸覺的全方位服務！

5，民宿經營的旺季和淡季春季賞花，夏季避暑玩水，秋季采摘，冬季食補療養。根據季節特點吸引游客改造旅游環境和設施服務。

6，民宿經營的寺廟思維把生活變成生存，靠民宿生活。把生存變成信仰，傳播信仰，讓游客長期住下來，讓游客成為信徒，成為民宿生活的傳教士，甚至主持，也就是管家或民宿主，這是經營者的最高境界和追求。

7，民宿避免同質化競爭，個性化服務，各家各色。

8，民宿的最終結果是新農村建設改造成具有現代化的公共設施完善和原生態文化的美麗鄉村！

三，城市民宿最好的城市民宿在歷史悠久市區古街古鎮里，而城市民宿如果能夠合法化就是增加城市閑置房產的利用效率，增加城市居民的收入！在古街里城市民宿定位要高裝修要求要舒適，有創意，10間左右精品房比較理想！配備簡單餐飲比較好！