樓體改造

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樓體改造是指對建筑物的結構、外觀和功能進行更新或升級，以適應新的使用需求或提升其價值。這種改造可以包括結構加固、外墻翻新、內部空間優化、智能化升級等多個方面。一座舊樓可能會被改造為商業中心、住宅區或者公共設施，如圖書館、博物館等。在建筑改造過程中，設計師需要充分考慮到建筑物的歷史背景、文化價值以及未來的使用需求，以確保改造后的建筑物既符合功能要求，又能體現其獨特的魅力。建筑改造還需要遵循相關的法律法規和標準，確保改造過程的安全、合規。

一、樓體改造的工程實例

（一）北京通州老舊小區樓體改造

北京通州老舊小區綜合整治工程一標段項目的樓體改造有諸多特點。該項目自開工后全力推進，率先完成樓本體更新改造，預計2024年底通州區將累計完成約87萬平方米的改造提升工程。帥府園小區改造項目面臨諸多挑戰，如與居民日常生活交叉度高、包含入戶施工環節、各方訴求協調溝通復雜等。為應對這些挑戰，中建一局三公司北京分公司通州舊改項目團隊主動調研走訪了解居民訴求，做到“一戶一設計”，并提前公示主材樣品，贏得居民信任。而且利用三維掃描技術形成誤差在4mm以內的點云模型，保留改造前基礎資料，還能用于后續多種技術操作，如聯動軟件建模等，項目總建筑面積6.99萬平方米，涉及居民一千余戶，建設內容包括樓本體節能改造和公共區域改造兩部分。

（二）大連老舊小區樓體改造

甘井子區2023年甘井子區老舊小區改造工程涉及5個街道23個小區，總建筑面積120.85萬平方米、345棟樓，惠及居民1.51萬戶。6月13日樓體已完成改造穿上“新衣”，樓體真石漆顏色搭配有特色，之后開始樓院環境改造，如平整場地、雨污水管線清掏、線纜落地、增加健身器材、打造口袋公園等。截至5月底，樓體改造工程量已完成50%，其中市內四區主干路兩側樓體改造基本完成，工程力爭6月底完成全部樓體改造，9月底完成樓院改造。
中山區2023年中山區老舊小區改造工程涉及4個街道10個社區，總建筑面積97.7萬平方米、346棟樓，惠及居民1.2萬戶。4月10日全面施工，已完成樓棟施工155棟，完成樓體改造工程量的68%，樓體真石漆顏色搭配呈現出古樸韻味，改造項目包括房屋修繕和配套基礎設施改造兩部分，通過改造完善“一老一幼”設施建設。

二、樓體改造的項目流程

前期準備階段
- 需求調研：像北京通州老舊小區改造項目，施工前要主動調研走訪居民，了解居民訴求，這是很關鍵的一步，只有清楚居民的需求，才能在后續設計和施工中有的放矢，比如做到“一戶一設計”。
- 規劃設計：根據需求進行規劃，如確定樓體的外觀設計（像大連老舊小區改造中樓體真石漆的顏色搭配等外觀設計）、功能布局調整（例如增加一些適老化設施或者改善排水等功能布局方面的考慮）等。
- 預算編制：要根據設計方案，對整個樓體改造項目進行成本估算，包括材料、人工、設備等各項費用，確保項目在預算范圍內進行。
施工階段
- 結構改造（如有需要）：對于一些老舊樓體可能存在結構安全問題或者布局不合理需要調整的情況，要進行結構改造，但要謹慎操作，特別是磚混結構墻面的改造等需要注意安全隱患，避免對樓體整體結構造成破壞。
- 外立面改造：包括墻體的翻新（如鏟除舊墻皮、重新粉刷或者貼磚等）、門窗更換等，像北京通州老舊小區和大連老舊小區改造都涉及到樓體的外立面改造，讓樓體外觀煥然一新。
- 內部設施改造：如水電線路改造（一些老舊小區水電線路老化需要重新布線等）、衛生間改造（包括防水重做、潔具更換等）、室內空間布局調整等，這部分涉及到的工種較多，需要合理安排施工順序，例如六小阜南路校區樓體改造中涉及到原有部分隔墻拆除、地面拆除、墻面頂面乳膠漆翻新、門窗更換、屋面防水卷材鋪設、衛生間改造、強電改造等內容。
后期收尾階段
- 質量驗收：對改造后的樓體進行全面質量檢查，包括結構安全、外觀質量、設施功能等方面，確保達到設計和規范要求。
- 資料整理：整理施工過程中的各項資料，如設計圖紙、施工記錄、驗收報告等，為后續的維護管理提供依據。

三、樓體改造面臨的挑戰及應對措施

（一）面臨的挑戰

與居民協調方面
- 像北京通州帥府園小區改造項目，與居民日常生活交叉度高，入戶施工環節容易給居民生活帶來不便，而且業主、屬地街道、社區等各方訴求復雜多樣，需要協調各方利益和需求，容易產生矛盾和誤解。
施工技術方面
- 老舊樓體可能存在結構復雜、建筑圖紙缺失等問題，給改造施工帶來技術難題，例如不清楚原有水電線路布局可能在改造過程中造成破壞。
預算和成本控制方面
- 在改造過程中可能會遇到一些意外情況，如隱藏的結構問題需要額外修復，導致成本增加，難以控制在預算范圍內。

（二）應對措施

協調居民方面
- 提前溝通：如通州老舊小區改造前的主動調研走訪，向居民解釋改造方案、工期安排等，爭取居民的理解和支持。
- 滿足個性化需求：做到“一戶一設計”，提前公示主材樣品等措施來提升居民滿意度。
技術應對方面
- 采用先進技術手段：如通州老舊小區改造中利用三維掃描技術形成點云模型，保留基礎資料，為施工提供準確依據，還能輔助后續技術操作。
預算控制方面
- 做好前期詳細的預算編制，預留一定的應急資金，在施工過程中嚴格控制成本，避免不必要的浪費。