北京房改房土地出讓金如何計算（北京房改房產權單位權益解析）

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根據您提供的內容，北京房改房土地出讓金的計算方法涉及多個因素，包括市場價、成本價、出售價格以及產權單位的權益等。以下是對這一主題的摘要：，，1. **土地出讓金的計算基礎**：土地出讓金的計算基于兩個核心要素：市場價和購買價。計算公式為：土地出讓金 = (現市場價 - 購買價) × 70%。對于已購房改房的家庭，在取得契稅完稅憑證或房屋權證滿5年后，可以按市場價出售所購住房。，，2. **成本價與指導價格的應用**：如果出售價格低于市有關部門公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價格（指導價格），則應按指導價格計算價差。購房者還可以選擇委托有資質的房地產估價機構對房產價格進行評估，并承擔相關費用。，，3. **產權單位權益的影響**：產權人需按照原購房價格和出售價格的價差的70%補交土地等價款。若產權人已按成本價購房，則需先向原單位繳納土地出讓金，然后再補繳土地出讓金。，，4. **政策規定與操作流程**：根據財政部、國土資源部、建設部的規定，市區安置房在轉讓交易時需要補繳土地出讓金。具體的操作流程包括簽訂轉讓書面合同、投標程序以及將投標書投入標底截止時間前。，，北京房改房的土地出讓金計算方法涉及市場價、成本價、出售價格等多個因素，并且需要考慮產權單位的權益。購房者在出售房改房時，應詳細了解相關政策，并與專業律師咨詢，以確保合法合規地完成交易。

北京房改房土地出讓金計算方式

一、根據房屋產權情況計算

成本價產權房改房
- 若為成本價的產權，其土地出讓金計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%。這里的當年成本價是指該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價。例如，北京部分地區可能有相應的成本價標準，按照這個標準乘以建筑面積再乘以1%就可得到土地出讓金數額。
標準價產權房改房
- 標準價產權的房屋，購買者只擁有房屋94%的產權。如果要進行再上市交易，原產權單位擁有優先購買權，并且交易后的收益需按照比例進行分成。若產權人不想與單位進行收益分成，可以向原產權單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價后，按照成本價房改房的土地出讓金計算方式（當年成本價×建筑面積×1%）計算，不過未查詢到北京關于標準價轉化成本價相關差額的特殊標準等內容。
標準價優惠產權房改房
- 這種產權的產權人只擁有房屋的部分產權，原產權單位擁有部分價值份額，再上市交易與標準價產權再交易類似，要想按照成本價房改房計算土地出讓金的方式，也需補齊相關差價轉化為成本價產權，但同樣未查詢到北京在這方面的特殊規定內容。

二、全產權單位房二次交易情況

全產權單位房二次交易時只需由賣方補交2%的土地出讓金，交易后的房屋應為商品房性質，但不確定北京是否有其他特殊規定或補充細則。

三、其他可能的計算方式（但未明確是否適用于北京）

按房屋成交價格的固定比例計算
- 土地出讓金 = 房屋成交價格×固定比例（一般為1%）。不過這一方式未明確是北京房改房土地出讓金的計算方式，僅作參考。
按房屋分攤土地面積及地面單價計算
- 出讓金 = 房屋分攤土地面積×地面單價×10%。這種方式主要從房屋與土地分散時期沿用而來，通過房屋建筑面積折算分攤土地面積，結合房屋所在位置的對應基準價體系中地面單價，但同樣不確定是否適用于北京房改房土地出讓金計算。

需要注意的是，房改房土地出讓金的具體計算方法可能會因政策、地區等因素而有所不同，建議咨詢北京當地的相關部門（如住房和城鄉建設部門、國土資源部門等）了解準確詳情。